La principal enseñanza del emprendimiento americano nos dice que son tres las claves de éxito de un comercio: localización, localización, y localización. Sin duda hoy el mundo de los negocios es más complejo, pero la ubicación sigue siendo un factor crítico.
Pero asumir que la elección del local u oficina es una de las decisiones más delicadas a las que vamos a enfrentarnos durante la fase de desarrollo de negocio no puede obnubilar nuestra capacidad de análisis. Son muchos los factores a valorar hasta dar con el local adecuado a cada negocio, por eso el mejor consejo es actuar con método.
Primero decide, luego busca
¿El tuyo es un negocio de destino, de proximidad o de venta por impulso? Esta pregunta puede ser un buen punto de partida para empezar a definir las necesidades.
Venta por impulso
Teniendo en cuenta que solo entre el 5% y 10% de los viandantes ofrecen cierta predisposición a entrar en una tienda, muchas de las ofertas comerciales requieren de una máxima visibilidad. El ejemplo más clásico es el de la moda y complementos, pero también ocurre con hostelería fast food, joyería, regalo o deporte. Si tu negocio apuesta por este tipo de oferta, deberás buscar calles de alto tránsito comercial.
Es lo que en el argot inmobiliario se conoce como zonas prime o high street, conformadas por un reducido entramado de vías con máximo flujo peatonal y algunas de las calles adyacentes. A esta altura ya habrás adivinado que por su alta demanda cuentan con un coste no asumible a todos los negocios, si es tu caso, deberás buscar las ubicaciones con unas condiciones más similares, desde ejes comerciales secundarios o de barrio a calles del centro que estén en proceso de reactivación comercial.
Tiendas destino
La oferta de otro tipo de comercios cuenta con el suficiente aliciente para atraer a sus clientes hasta su puertas. Es el caso de mobiliario y decoración, electrodomésticos, talleres, venta de repuestos y ocio especializado (comics, coleccionismo, etc). Si la tipología de tu negocio es asimilable, tu margen de acción para la selección se abre, pero siempre hay que definir las zonas donde ese perfil de cliente se mueve: una papelería puede ser un negocio destino, pero le conviene estar en una zona con presencia de oficinas o junto a un gran colegio.
Venta por proximidad
Es el caso de agencias de viajes, alimentación, peluquería y belleza, ferretería, muchos de los gimnasios y formatos de hostelería, etc. Se trata de negocios que tienen en la proximidad con su cliente final y su integración en el barrio su gran baza comercial, pese a ello, siempre hay que tener claro que no se desea lo que no vemos: cuánto más estratégica sea su ubicación, mejor.
Cuánto puedes pagar
Analizada tu propuesta comercial y la tipología de público a la que se destina, llega el momento de comprobar si los datos del plan de negocio cubren el alto peaje en costos fijos que siempre va a suponer el local. Debes calcular qué tasa de esfuerzo soporta tu propuesta, un índice que varía según la actividad. A modo orientativo, debes saber que sobre las previsiones de venta de un comercio, se podrá destinar entre el 6% y 12% en negocios de proximidad y destino, y entre el 15% y 17% en los de venta por impulso, teniendo en cuenta que cuanto más se acerque al 20% de la facturación más se verá peligrar la viabilidad. Si los números no cuadran, debes volver a la fase de diseño de negocio.
Cómo debe ser el local
Aún queda otra fase por cubrir antes de salir en busca del ansiado local. Es igualmente importante que determines sus necesidades, distinguiendo entre las condiciones imprescindibles y las aconsejables, por ejemplo: 100 metros cuadrados de superficie mínima y 130 de recomendable. Del mismo modo, si tu negocio es un restaurante necesitará salida de humos; si el cliente va a salir cargado o es de rápida atención (como una tintorería), deberá ofrecer facilidad de aparcamiento; o si es de venta por impulso, deberá contar con un buen escaparate.
La acera
Un aspecto al que no se suele prestar mucha atención salvo en el caso de que se requiera instalar una terraza de hostelería, para lo que habrá que conocer la normativa municipal. Un dato significativo para el resto, es la convención de que por debajo de 1,5 metros de anchura, hay una gran dificultad para que el peatón se pare. Igualmente importante es determinar si el local se ubica en la acera buena de la calle, siempre hay una que congrega a más viandantes que la otra. Por último conviene asegurarse de que no hay algún tipo de construcción que reste visibilidad, es el caso de los locales frente a quioscos, mobiliario urbano o frondoso arbolado.
La fachada
Hay que prestar atención a varios factores, teniendo en cuenta que el más importante es que se ubique a ras de calle, que no haya que salvar un desnivel para acceder a él. Además, la puerta de entrada debe liberar un vano de no menos de 2 metros. El escaparte, como se ha señalado, es vital para determinados negocios, se debe analizar su superficie y tipología (no tiene el mismo valor uno que se despliega en paralelo sobre la calle, que el que lo hace hacia el interior del local, tipo galería). Como cuarto factor clave, hay que estudiar las posibilidades que ofrece para su rotulación comercial, teniendo en cuenta que los edificios con especial protección limitan el margen de acción. Y por supuesto, un local en esquina ofrece siempre una mayor visibilidad.
El edificio
Además de saber si cuenta con algún tipo de protección, hay que asegurarse de que no vaya a ser objeto de rehabilitación de fachada en los siguientes meses: la instalación de un andamio impide el despegue de cualquier negocio.
El interior
Teniendo en cuenta las especificaciones para el reparto del espacio interior, hay que comprobar que su arquitectura ofrece una buena solución. La teoría dice que cuanto más diáfano mejor, hay que identificar todos los elementos que pudieran condicionar el diseño, como pilares o columnas, prestar atención a la ventilación, zona de carga y almacenaje.
Zona de influencia
Para los locales que no están ubicados en calles prime, un buen ejercicio es analizar su zona de influencia, por ejemplo pintando sobre un plano el radio de acción a 15 minutos andando, de este modo podemos ver si hay zonas muertas que no van a aportar tráfico peatonal al negocio o si el perfil socioeconómico medio de los habitantes se corresponde con el del tipo de negocio. Similar ejercicio se puede hacer para analizar sus vías de acceso en coche o transporte público.
Conteo de viandantes
Otro ejercicio muy ilustrativo es contar durante 10 minutos y a diferentes horas el tráfico de peatones. Esta información puede ser muy valiosa, tanto para determinar su tirón comercial como para poder compararlo con el de otras posibles ubicaciones.
Ponte en buenas manos
Hasta aquí algunas de las muchas recomendaciones y cautelas para seleccionar el mejor local para un negocio. Son diversos los puntos a analizar, por lo que otro de los recordatorios más valiosos es confiar en la asesoría de un experto. Además, los locales comerciales más atractivos apenas suelen ofertarse por canales públicos, por lo que el asesoramiento de un agente inmobiliario bien informado puede ser de gran utilidad para tener acceso a esa parte más oculta de la oferta. Ya lo indicábamos al arranque de este post, cualquier esfuerzo es importante en una decisión tan trascendental para el éxito del negocio.
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