Tras muchos meses de meditación consideras que ahora es el momento: «Voy a poner el piso en venta». Lanzas tus dados sobre el tablero del mercado inmobiliario, pero el resultado de la partida va a depender de algo más que la suerte: de lo acertadas que sean muchas de las decisiones que vas a tener que tomar.
«Tips» a tener en cuenta antes de vender un piso
Ante todo paciencia. La venta de un inmueble requiere de tiempo, si nos fiamos de la última estadística, de 9,9 meses, el tiempo medio que la Sociedad de Tasación Tinsa estima para la venta en el primer trimestre de 2021.
Pero, ¿en todas las ciudades es el mismo tiempo? se acorta en torno a los cuatro meses en ciudades como Barcelona o Madrid. Pero además del mercado donde esté el inmueble, el tiempo de la operación también va a depender de factores como lo ajustado del precio de salida o de contar con la mediación de un experto inmobiliario que la agilice.
Conoce el precio real de tu vivienda
En este caso la información va a ser tu mejor aliado. Los propietarios tienden a pensar que como el suyo hay pocos pisos y viviendas, y es que es muy difícil abstraerse de consideraciones sentimentales en estos temas. Como resultado, los agentes inmobiliarios suelen decir que un 50% de los precios de los pisos parten de cifras muy infladas. Así, solo cuando se enfrentan a la demanda del mercado se acomodan a una cifra real, un tiempo en que se pierden oportunidades de venta. Para no caer en este error es importante contrastar tu intuición con datos objetivos:
- Pregunta en el barrio. Busca inmuebles con casas similares y trata de averiguar el precio de venta, teniendo en cuenta que la costumbre española es tendente a fantasear: los propietarios inflan los de la venta y los compradores desinflan el precio del acuerdo final.
- Acude a un profesional. Sin duda es la fuente más fiable. Muchas redes de intermediación tienen interés en captar tu piso, por lo que vas a ser atendido con su mejor quehacer. Además, por su trabajo diario, cuentan con información fiable y actualizada de la zona, lo que da una visión realista a la tasación.
- Consulta en Internet. Es el otro gran canal informativo. En los portales especializados podrás encontrar viviendas similares a la tuya para hacer estimaciones, siempre pensando que sobre esos precios hay del 5% al 2% de margen de ajuste en la negociación. También puedes acudir a fuentes cualificadas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE
Haz una tasación realista
Al margen de ubicación y superficie hay factores que deberás tener en cuenta a la hora de fijar el precio de partida final.
Algunos de los más importantes son: estado de conservación, fecha de la última reforma, orientación de la vivienda, si cuenta con plaza de garaje y/o trastero, sistema de climatización, altura del piso, estado del edificio, servicios de la comunidad… Todos ellos son factores que debes analizar uno a uno valorando si suman o restan valor a la tasación.
¿Qué documentación necesito?
La venta de la vivienda no está exenta de papeleo, para esta primera fase conviene ir preparando varios documentos. Se trata de un trámite sin demasiadas complicaciones, para el que también puedes contar con la ayuda del agente inmobiliario. Los más habituales son:
Título de propiedad o escritura de compraventa. Como sabes, inscrito en el Registro de la Propiedad de la localidad.
- Nota simple de propiedad. En palabras de los Registradores de España: «Un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos». En pocas palabras, su dato más importante es indicar si la propiedad está libre o no de cargas.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Lo habitual es que se solicite solo el último abonado.
- Certificado del administrador de la finca. Documento que informa de que la vivienda está al corriente del pago de sus obligaciones con la comunidad de propietarios o, en su caso, de la deuda pendiente.
- Cancelación registral de Hipoteca o certificado de deuda. Un documento muy importante en el caso de que el inmueble esté hipotecado, cuando están libres de cargas se especifica en la nota simple.
- Certificado de Eficiencia Energética. Este trámite se ha sumado desde 2013, como sabes, mide la eficiencia de la vivienda desde el punto de vista energético en una escala de siete letras (de la A a la G). Vender sin esta certificación puede ser sancionado con entre 300 y 6.000 euros.
A vueltas con las plusvalías
Conviene que las obligaciones tributarias futuras también estén presentes en tus cálculos, si bien su pago no se puede repercutir sobre el precio de tasación, te ayudará a tener una visión más realista de lo que la venta va a implicar en términos monetarios.
De nuevo se impone el asesoramiento profesional, pero lo importante es ser consciente de que al ayuntamiento habrá que pagarle por el incremento del valor del inmueble vendido durante los años en los que se ha mantenido la propiedad. Es lo que se conoce como ‘plusvalía municipal’, que no debe confundirse con la plusvalía fiscal, que se fijará en el impuesto de la Renta del ejercicio en el que se cierre la operación.
Es obligación del propietario que pone el inmueble a la venta abonar la plusvalía municipal, salvo en el caso de las donaciones o cuando se vende a un extranjero no residente en España. El pago debe efectuarse en los primeros 30 días laborables desde el cambio de titular, en el supuesto de herencia este plazo es de seis meses.
En cuanto a su cuantía, al tratarse de un impuesto municipal, es imposible determinarla, sirva como orientación que nunca puede esperar el 30% de las plusvalías generadas en un plazo máximo de 20 años. Algunos ayuntamientos ofrecen simuladores en sus web para hacer la estimación, que siempre será orientativa.
No estás solo: confía en el profesional, confía en Abad Home
Vender un piso es un arte, conseguir el interés del potencial cliente sobre el bien en transacción. Conviene tener presente este hecho en la venta de una vivienda de segunda mano, que debe entrar por los ojos desde el primer momento. Antes de mostrarla a los interesados hay que dar un buen repaso a su apariencia, por lo menos, retirar todos los muebles y enseres inservibles que la afeen y dar una mano de pintura a sus paredes. Se trata de una pequeña inversión que ofrecerá un interesante retorno. Y por supuesto, sanear de posibles humedades y ofrecer una aspecto aseado sin olores desagradables.
Sobre todos estos puntos podrá informar el agente inmobiliario. Recuerda que la asistencia de un profesional es muy importante, antes de elegir con qué agencia se va a trabajar conviene preguntar las condiciones en cada una de ellas, que pueden variar mucho. Algunas piden una cantidad fija por operación, si bien son las menos, lo más habitual es un porcentaje de entre el 3% y el 5% del precio final. No olvides buscar recomendaciones entre familiares o amigos que hayan podido estar en tu misma situación, y elegir una que sea representativa en tu municipio o el barrio.
Por último, una vez elegida, confía en su profesionalidad: también le interesa obtener el mejor precio, vender lo antes posible y con garantías. Feliz venta
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